Ипотека или аренда? Что с ценами на жилье в Москве и почему невыгодно инвестировать в квартиры

Рынок российской — и, в частности, столичной — недвижимости динамично меняется последние два года. Все смешалось на московском рынке жилья: льготная ставка на ипотеку, санкции, падение рубля. Теперь средняя цена аренды «однушки» в Москве — 55,4 тысячи рублей в месяц, что внезапно (или не очень) почти на 50% больше, чем в прошлом году. При этом цены на аренду ощутимо падают. Разбираемся, почему так вышло и сколько все-таки стоит квартира в Москве.

Льготная ипотека под 6,5% действует в России с самого разгара пандемии — 2 мая 2020 года. Благодаря ей кто-то смог наконец обзавестись своим жильем, кому-то, напротив, задрали цены на аренду. Летом прошлого года программу продлили, но подняли ставку до 7% (такой же процент сохраняется и сейчас).

По данным ЦИАН, продажи в московских новостройках весной 2022 года падали, а цены практически не росли: в Новой Москве жилье подорожало на 1%, а в пределах МКАД даже подешевело на 1,5%. Тем не менее цена московского квадратного метра все еще поражает воображение: своего пика она достигла весной 2022-го, перевалив за 270 тысяч рублей. Уже в июне она, правда, вернулась к 265 тысячам рублей. Так, цена на жилье в Москве впервые за последние два года перестала расти. В начале 2020 года квадрат стоил 180 тысяч рублей — на 45% меньше, чем в июне 2022 года.

Из-за роста цен московские квартиры стали теснее, особенно это касается домов в пределах МКАД: по сравнению с прошлым годом жилье в Москве стало на 10 кв. м меньше и сжалось до 46,9 кв. м. Микроквартиры — тенденция последних лет во всех мегаполисах, причем мини-апартаменты в Москве обустраивают как в новых домах бизнес-класса, так и в старых постройках. Так, гостиницу «Алтай» во Владыкине переделали под апарт-отель: теперь здесь можно приобрести 18-метровую студию за 6,5 млн рублей.

По итогам мая средняя цена в новостройке Москвы составила 15,5 млн рублей. Это на 8,9% меньше, чем в апреле. За эту цену в ЖК «Грин парк» в спальном районе Отрадное можно купить «двушку‎»‎ в 50 кв. м. В Новой Москве за эти деньги можно купить и «трешку‎»‎ — 65 кв. м в ЖК «Скандинавия», а ближе к центру — на «Белорусской» — можно купить 25-метровые апартаменты в ЖК премиум-класса Slava.

Этой весной московские квартиросъемщики буквально купались в предложениях: после мартовского ажиотажа количество объявлений о сдаче жилья в столице выросло в 3,5 раза. Как следствие, снизилась цена: на 9 июня 2022-го «однушка» в среднем стоила 43,4 тысячи рублей в месяц, что на 12% меньше, чем в январе этого года. Агентство «Инком-недвижимость» выяснило, что предложение по аренде в пять раз превысило спрос.

По данным «Мира квартир», столичные рантье получают самую маленькую прибыль от своей недвижимости — всего 3,5% годовых от стоимости квартиры и в два раза меньше, чем предлагают банки по вкладам. Поэтому московские квадратные метры в среднем будут окупаться 28,4 года.

Аналитики выделяют несколько причин такого дисбаланса. Так, во-первых, после мартовского падения рубля потенциальные продавцы жилья побоялись «выходить в нал» и переключились на сдачу квартир. Во-вторых, за время действия льготной ипотеки пополнился рынок новоиспеченных собственников жилья и арендодателей. Есть и независимый фактор: летом спрос на съем традиционно падает и восстанавливается к сентябрю.

Столичные квартиросъемщики отдают за аренду в среднем 63,7% от своей зарплаты — по официальным данным, она составляет 116 тысяч рублей, из которых 74 тысячи москвич, предположительно, платит за квартиру. За эти деньги можно снять 40-метровую «однушку» в центре в старом доме или просторную «двушку» (70 кв. м) с хорошим ремонтом в спальном районе.